《條例》不僅界定不動(dòng)產(chǎn)的各種權(quán)利，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)持有人的相關(guān)權(quán)益，為制定公平公正的物業(yè)稅制度奠定基礎(chǔ)，還要通過物業(yè)稅這個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿來化解當(dāng)前住房市場(chǎng)的諸多矛盾。從這意義上說，《條例》的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將是巨大的。

　　易憲容

　　醞釀、爭(zhēng)論多年的不動(dòng)產(chǎn)登記終于塵埃落定。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)已在前天頒布，并確定自明年3月1日起施行。雖然目前這個(gè)《條例》還是粗線條的，具體落實(shí)尚待相關(guān)實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，但其作用及對(duì)相關(guān)行業(yè)的震動(dòng)卻不可低估。《條例》公布之后，對(duì)滬深股市的地產(chǎn)板塊就已產(chǎn)生了較大沖擊，當(dāng)天地產(chǎn)板塊股票全部下跌。

　　按照《條例》的規(guī)定，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。而不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。也就是說，依《條例》的規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記所表示的內(nèi)容不多，也十分簡(jiǎn)單。就是國(guó)家法定機(jī)構(gòu)對(duì)土地、海域、以及房屋、林木等不動(dòng)產(chǎn)來界定權(quán)利歸屬，即所登記不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)界定，或所登記不動(dòng)產(chǎn)的持有人是誰(shuí)的而不是誰(shuí)的，以此來保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

　　現(xiàn)在要問的是，為何《條例》公布會(huì)對(duì)股市的地產(chǎn)板塊產(chǎn)生較大沖擊?《條例》對(duì)樓市又會(huì)產(chǎn)生多少影響?這種影響是巨大的還是較小的?是短期的還是深遠(yuǎn)的?而要回答這些問題，可從兩個(gè)方面來分析：一是當(dāng)前困擾中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大問題是什么?二是《條例》到底做了什么?

　　觀察當(dāng)前我國(guó)的住房市場(chǎng)，主要面臨五大問題。

　　第一，價(jià)格過高，讓絕大多數(shù)城市居民無支付能力進(jìn)入住房市場(chǎng)，從而使國(guó)內(nèi)許多城市不僅住房供應(yīng)過剩，而且也形成各種大小的房地產(chǎn)泡沫。而這種房地產(chǎn)泡沫，不僅已是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力，還在不斷暴露金融體系的莫測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二，居民持有的住房嚴(yán)重分配不均。可以說，當(dāng)前國(guó)內(nèi)各城市的住房，特別是一二線城市的住房，基本上已為各城市的高收入居民及城市原住民所持有，而中高及中等收入居民在高房?jī)r(jià)下無法用支付能力擁有住房(中低收入以下居民的住房只能通過政府保障性住房來解決，不是這里討論的對(duì)象)。這就導(dǎo)致國(guó)內(nèi)許多城市一方面有大量的住房空置，另一方面有眾多中高及中等收入的民眾住房嚴(yán)重短缺的矛盾局面。

　　第三，由于一般商品房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)越來越高，這又使得無論地方還是中央，各類握有大小權(quán)力的部門又開始巧立名目向福利分房回歸，1998年的房改政策又面臨嚴(yán)重失敗之危險(xiǎn)。

　　第四，國(guó)內(nèi)居民的住房消費(fèi)嚴(yán)重超前。與世界各國(guó)相比，特別是與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)居民購(gòu)買首套住房的年齡越來越低。比如北京(樓盤)居民購(gòu)買第一套住房的年齡在27歲，而類似情況在德國(guó)是42歲，相差整整15歲。居民的住房超前消費(fèi)，不僅表現(xiàn)為購(gòu)買第一套住房的居民年齡偏小，而且表現(xiàn)為居民購(gòu)買第一套住房的面積也較大，住房消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重超前的趨勢(shì)。對(duì)于國(guó)內(nèi)居民來說，越早持有住房就越好，持有的住房面積越大越好。這大大增加了城市居民的支付壓力，這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)無論如何是難以持續(xù)的。

　　第五，由于國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)價(jià)格一直持續(xù)上漲，持有住房的價(jià)值越來越大。這讓國(guó)內(nèi)居民形成了住房是永遠(yuǎn)保值升值的資產(chǎn)的思維定勢(shì)，而那些貪腐官員的尋租之手也紛紛伸向房地產(chǎn)。之所以國(guó)人對(duì)住房投資更有興趣，問題就出在房地產(chǎn)的交易稅及交易所得稅偏小，居民住房持有物業(yè)稅極低及無有關(guān)。如果不能確立房地產(chǎn)物業(yè)稅合理公平的制度規(guī)定，要化解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種結(jié)構(gòu)性矛盾是不可能的。

　　若問，為何我國(guó)住房市場(chǎng)投機(jī)之風(fēng)如此燥熱、住房分配又是如此不公?很大程度上就是因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)的住房稅收制度不合理。就目前中國(guó)的住房稅收制度來看，在住房交易與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征了一定的交易稅及交易所得稅，但基本上處于偏低的水平。更為重要的是，對(duì)于住房持有環(huán)節(jié)，除了上海(樓盤)、重慶(樓盤)兩個(gè)城市在試點(diǎn)征收物業(yè)稅，其他地方住房物業(yè)稅基本上為零。在這種情況下，住房資源處于嚴(yán)重錯(cuò)配，即前者空置，后者嚴(yán)重缺乏，而且導(dǎo)致許多城市的住房?jī)r(jià)格越推越高，造成住房資源嚴(yán)重浪費(fèi)。而推出住房物業(yè)稅就是要優(yōu)化住房市場(chǎng)的資源配置，并以此來保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　但是，要征收住房物業(yè)稅，其稅基從何而來?物業(yè)稅的稅率又如何?如果物業(yè)稅的稅基和稅率都無法確定，那么物業(yè)稅根本就無法征收。我在2005年、2006年就呼吁過，要征收住房物業(yè)稅就得先建立起一些基礎(chǔ)性制度。比如，對(duì)中國(guó)的住房進(jìn)行全國(guó)性普查，建立起公開透明的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

　　今天，《條例》的公布標(biāo)志著要在全國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)住房登記了。很清楚，出臺(tái)《條例》的目的在于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益。權(quán)利人依法規(guī)范登記、變更、轉(zhuǎn)讓、交易不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)保護(hù)公民合法財(cái)產(chǎn)有重要作用。當(dāng)然，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)的存在形式之一，是《條例》管理登記的重要內(nèi)容。通過房地產(chǎn)登記，所有公民合法房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)得以保護(hù)，所有公民房地產(chǎn)資產(chǎn)都能依法有據(jù)可查。這樣，職能機(jī)構(gòu)就可以弄清楚全國(guó)各城市有多少住房，這些持有的住房有多少類型。在此基礎(chǔ)上，政府確立物業(yè)稅的稅基，確立物業(yè)稅的優(yōu)惠及減免的條件，制定公平公正的物業(yè)稅征收制度就有了可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)依據(jù)。如果住房持有的信息不公開不透明，政府不能獲得這些住房持有的確切數(shù)據(jù)，要征收物業(yè)稅是不可能的。

　　還有，在中國(guó)的特殊國(guó)情下，《條例》公布也意味著許多以往隱藏在住房市場(chǎng)背后的非法交易、不合理的財(cái)產(chǎn)持有行為都會(huì)暴露在光天化日之下，這也大有助于政府的反腐倡廉。