今年以來，由于貨幣政策的寬松與調(diào)控政策的刺激等因素，一線城市、部分二線城市銷售量價(jià)表現(xiàn)良好，基本面的快速好轉(zhuǎn)導(dǎo)致房企在規(guī)模化上更上一層樓，甚至有部分品牌房企提前完成今年的銷售業(yè)績指標(biāo)，并且有的房企進(jìn)一步上調(diào)今年的銷售業(yè)績指標(biāo)。
那么，這是否也意味著2016年房企銷售還會繼續(xù)回升呢?筆者認(rèn)為，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場，今年以來部分城市樓市基本面的好轉(zhuǎn)帶來的房企規(guī)模化增長，但這并不意味著2016年房企銷售業(yè)績還會普遍上升。樓市進(jìn)入下半場、熱點(diǎn)城市進(jìn)入調(diào)整期、熱點(diǎn)城市房企存貨量不足等七大理由表明2016年房企業(yè)績將普遍下滑，具體來講：
一、樓市進(jìn)入下半場，銷售規(guī)模化發(fā)展已不是房企主題。
同策咨詢研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，這也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市開始進(jìn)入下半場，樓市將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。屆時(shí)，由于新增購房需求已經(jīng)基本得到滿足，市場需求增速沒有那么快，甚至部分城市還出現(xiàn)下滑，C端客戶(購房者或社區(qū)居民)的需求將轉(zhuǎn)向品質(zhì)或增值服務(wù)的提升。
此時(shí)，銷售規(guī)模化發(fā)展已不是房企主題，對于房企來講，如何豐富服務(wù)內(nèi)容，為C端客戶(購房者或社區(qū)居民)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上下游提供增值服務(wù)成為房企轉(zhuǎn)型的主題，比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。
二、對品牌房企業(yè)績貢獻(xiàn)較大的重點(diǎn)城市2016年市場成交量下滑，對品牌房企業(yè)績貢獻(xiàn)度降低。
總體來看，2016年商品住宅市場仍然是以“去庫存”為主題，并不看好。對于今年樓市成交量表現(xiàn)相對火爆、對品牌房企業(yè)績貢獻(xiàn)度較大的城市來講，2016年也很難延續(xù)火爆的行情，這些城市由于需求透支等因素樓市將很快陷入調(diào)整期，甚至再現(xiàn)2011年、2014年的大范圍降價(jià)潮。這樣，對品牌房企業(yè)績貢獻(xiàn)較大的重點(diǎn)城市2016年市場成交量下滑，對品牌房企業(yè)績貢獻(xiàn)度降低，房企規(guī)模化發(fā)展壓力將進(jìn)一步顯現(xiàn)。具體有以下三點(diǎn)理由：
1、對于市場基本面良好成交量大幅上漲的城市而言，今年上半年為去年樓市積壓需求的集中釋放，下半年為商品住宅市場需求透支，以上海為例，預(yù)計(jì)2015年全年商品住宅成交量將達(dá)到1450萬平方米左右，超過2013年，下半年在央行“雙降”、企業(yè)沖刺銷售業(yè)績等疊加因素影響下，需求被大量透支。經(jīng)驗(yàn)及研究數(shù)據(jù)表明，當(dāng)需求被大量透支之后，市場必然會出現(xiàn)新一輪的調(diào)整趨勢。同理，對深圳、南京、蘇州等熱點(diǎn)城市來講也是如此。
而對于房企來講，2016年的規(guī)模化目標(biāo)并沒有降低，一般來講仍然是在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上再累加20-30%，這樣，2016年房企規(guī)模化發(fā)展勢必將承受更大的市場壓力，甚至由于市場基本面進(jìn)入調(diào)整期房企很難實(shí)現(xiàn)已經(jīng)確定的目標(biāo)。
2、歷年商品住宅成交高峰后必然調(diào)整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市場，均出現(xiàn)2011年、2014年的調(diào)整，2015年市場成交量高峰之后也是如此，2016年調(diào)整勢在必然。這樣，大多數(shù)房企很難在市場調(diào)整期獲得規(guī)模化發(fā)展。
3、經(jīng)筆者與多家知名房企溝通，有相當(dāng)部分房企對2016年市場也不看好，市場主體對明年樓市也有不樂觀的預(yù)期，甚至有部分房企因?yàn)闃I(yè)績的壓力會采取裁人、減薪、撤銷合并區(qū)域市場部等措施。從這個(gè)角度來看，房企也在未雨綢繆積極做準(zhǔn)備，應(yīng)對明年市場下滑帶來的企業(yè)業(yè)績下滑的壓力。
三、房企在重點(diǎn)城市存貨不足，難以在2016年實(shí)現(xiàn)較大規(guī)模增長
筆者通過與部分開發(fā)商交流，包括相當(dāng)部分品牌房企在內(nèi)的在已經(jīng)布局的核心城市可售貨量不足，尤其是在北上廣深這樣的一線城市，由于2015年市場需求過度釋放，2016年已經(jīng)沒有足夠多的存貨供市場銷售，市場調(diào)整也是理所當(dāng)然。此時(shí)，作為開發(fā)商的市場主體態(tài)度已經(jīng)明顯發(fā)生改變或者已經(jīng)分流，甚至相當(dāng)一部分開發(fā)商認(rèn)為，由于今年房價(jià)上漲過快，地價(jià)表現(xiàn)過熱，2016年市場調(diào)整也是勢在必然。再加上房企在重點(diǎn)城市存貨不足，難以在2016年實(shí)現(xiàn)較大規(guī)模增長。
據(jù)筆者了解，由于上述因素，部分TOP10的品牌房企已經(jīng)開始公司內(nèi)部調(diào)整，比如內(nèi)部重組避免同業(yè)競爭，對業(yè)績表現(xiàn)不佳的事業(yè)部進(jìn)行撤并，對于業(yè)績表現(xiàn)不佳的城市和項(xiàng)目進(jìn)行裁員、并且降薪等。
四、熱點(diǎn)城市樓市政策有可能會收緊，導(dǎo)致這些城市對房企銷售貢獻(xiàn)度下降。
今年以來，北上廣深等熱點(diǎn)城市樓市表現(xiàn)火熱，房價(jià)上漲速度較快。從市場發(fā)展趨勢及政策面走勢來看，熱點(diǎn)城市樓市政策有可能會收緊，導(dǎo)致這些城市對房企銷售貢獻(xiàn)度下降。比如，今年下半年，上海官方政策措施開始轉(zhuǎn)向，7月和10月韓正書記兩次表態(tài)上海房價(jià)已經(jīng)過高，要抑制投資型需求。這就增加了2016年樓市政策收緊的可能性。
五、大部分非限購城市仍然有去庫存壓力，這些城市對房企規(guī)模化貢獻(xiàn)度不會高。
事實(shí)上，從短期內(nèi)來看，當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期，大部分非限購城市仍然有去庫存壓力，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會因?yàn)橐痪€城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變。
對于房企來講，無論是此時(shí)還是2016年，大部分非限購城市仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至當(dāng)前部分房企比如浙江廣廈等房企選擇退出房地產(chǎn)市場;而從中長期來看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力還會導(dǎo)致2016年期間樓市需求動(dòng)力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。從上述角度來看，由于大部分非限購城市仍然有去庫存壓力，這些城市對房企規(guī)模化貢獻(xiàn)度不會高。
六、房企非正常銷售手段，比如抵工程款等措施提升企業(yè)業(yè)績不可持續(xù)。
每至年末，上市房企為了沖刺銷售業(yè)績，都會采取一些非正常銷售手段，比如虛報(bào)銷售業(yè)績，抵工程款、以包銷形式將項(xiàng)目批發(fā)給第三方然后承諾回購等措施，這些措施確實(shí)短期內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績大幅回升。以抵工程款為例，據(jù)筆者了解，部分TOP10的品牌房企抵工程款銷售房屋的金額至少100-200億，甚至有的企業(yè)還可以達(dá)到200-300億元。
筆者認(rèn)為，隨著樓市進(jìn)入下半場，行業(yè)下行趨勢明顯，對于供大于求的市場來講，已不再需要那么多房子，房地產(chǎn)下游行業(yè)比如建設(shè)公司日子也不會太好過，因此，對于房企來講，將房屋抵給下游企業(yè)也賣不出去，這樣，下游企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，直到其支持不住而破產(chǎn)倒閉。這樣看來，抵工程款等措施提升企業(yè)業(yè)績不可持續(xù)。
七、由于一線城市、部分二線熱點(diǎn)城市土地市場“面粉貴過面包”，樓市的投資風(fēng)險(xiǎn)在累積，在激烈的市場競爭與投資風(fēng)險(xiǎn)累積的市場背景下，很難有任何一家開發(fā)商，包括品牌開發(fā)商在內(nèi)可以在上述城市樓市持續(xù)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，房企的規(guī)模化發(fā)展也會受到挑戰(zhàn)。
理由如下：
由于市場基本面快速好轉(zhuǎn)，土地市場供不應(yīng)求等因素，上述城市土地市場表現(xiàn)火熱。尤其是對于外來房企來講，戰(zhàn)略上的回歸一線城市導(dǎo)致這些外來開發(fā)商不惜一切代價(jià)(包括以聯(lián)合體形式)挺進(jìn)包括上海在內(nèi)的一線城市，這樣導(dǎo)致其未來面臨較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。
正是由于這些房企的永無止境的市場擴(kuò)張戰(zhàn)略導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購、開發(fā)、銷售過程中需要更多的資金。因此，當(dāng)企業(yè)的擴(kuò)張的盲動(dòng)性與市場調(diào)整期相遇時(shí)，或者房企未來再次遭遇不可預(yù)見的市場風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，企業(yè)的資金面的需求就與市場流動(dòng)性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環(huán)境下，從企業(yè)的層面就表現(xiàn)出了資金鏈危機(jī)的問題。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購股權(quán)，面臨命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。因此，不惜一切代價(jià)挺進(jìn)一二線核心城市的戰(zhàn)略并不可取，如果在未來開發(fā)節(jié)奏中沒有踏準(zhǔn)市場節(jié)拍，很有可能遭遇企業(yè)運(yùn)營層面的最大風(fēng)險(xiǎn)，最終或面臨破產(chǎn)或收購的風(fēng)險(xiǎn)，至此，我們也可以清楚看到，企業(yè)的規(guī)模化發(fā)展也就無從談起。
張宏偉：同策咨詢研究部總監(jiān)
